상가 재계약, 이것만 알면 안전하다: 절차, 주의사항, 법적 권리 완벽 정리 (최신)

서류에 사인을 하고있다

사진출처scott-graham-unsplash

 

상가를 임대해서 장사를 하다 보면, 가장 중요한 순간 중 하나가 바로 재계약 시점입니다.

특히 최근 상가임대차보호법이 계속 개정되면서, 임차인의 권리가 많이 보장되고 있지만, 여전히 재계약 과정에서 손해를 보는 임차인들이 많습니다.

 

이번 글에서는 2025년 현재 기준으로, 상가 재계약 시 꼭 알아야 할 최신 정보, 절차, 주의사항, 법적 권리를 정말 자세히 정리해 드리겠습니다.

 

이 글 하나로 상가 재계약, 확실하게 준비해보세요.

 

상가 재계약이란?

 

상가 재계약이란, 기존 상가 임대차 계약이 끝나는 시점에서 임대인과 임차인이 계약을 연장하거나, 새롭게 계약을 체결하는 과정을 의미합니다.

 

✔️ 임차인은 상가임대차보호법에 따라 최대 10년까지 계약을 보장받을 권리가 있습니다.

✔️ 임대인은 특별한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.

 

2023년 5월 법 개정 이후, 계약갱신요구권 사용 가능 기간이 ‘5년’에서 ‘10년’으로 연장되었기 때문에, 2025년 현재 임차인은 최대 10년까지 재계약 요구가 가능합니다.

 

상가 재계약 핵심 포인트

 

✔️ 임차인은 계약 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 반드시 재계약 의사 표시 필요

✔️ 계약갱신요구권은 최대 10년까지 보장

✔️ 보증금 및 월세 인상은 전년도 대비 5% 이내 제한 (상가임대차보호법)

✔️ 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 있음 (직접 사용, 임대차 위반 등)

 

상가 재계약 절차

 

1. 계약 만료일 확인

 

계약서에 명시된 만료일 기준

 

만료일 6개월 전부터 재계약 준비 필요

 

 

 

2. 재계약 의사 통보

 

구두, 문자, 내용증명 등으로 임대인에게 재계약 의사 표시

 

내용증명 우편이 가장 안전 (법적 분쟁 대비)

 

 

 

3. 보증금 및 월세 협의

 

보증금과 월세 인상률은 직전 계약의 5% 이내

 

초과 인상 요구 시 법적으로 무효

 

 

 

4. 재계약서 작성

 

신규 계약서 작성 권장

 

기존 계약서 연장 특약 기재도 가능

 

 

 

5. 확정일자 갱신

 

재계약 후 반드시 확정일자 다시 받아야 보증금 보호 가능

 

 

 

6. 계약 종료 또는 재연장 준비

 

10년 초과 시에는 임대인도 계약 종료 가능

 

10년 이내라면 임차인은 추가 재계약 요구 가능

 

 

 

 

상가 재계약 시 주의사항

 

✔️ 재계약 통보 시기

 

최소 1개월 전, 최대 6개월 전 통보 필수

 

시기를 넘기면 계약이 자동 종료되거나 불리한 조건이 될 수 있음

 

 

✔️ 임대인의 정당한 해지 사유

 

임대인이 직접 상가를 사용하려는 경우

 

임차인이 월세 장기 연체 (3기 이상)

 

상가를 심각하게 훼손했을 경우

 

계약서 상 불법 영업을 했을 경우

 

재건축 등 불가피한 사정이 있는 경우

 

 

✔️ 보증금·월세 과도한 인상 요구 불법

 

연 5% 이상 인상은 불법

 

단, 상가가 ‘환산보증금’ 기준 초과 시 적용 제외 (서울: 9억 원, 2025년 기준)

 

 

✔️ 계약갱신요구권 행사 10년 제한

 

최초 계약일로부터 10년까지만 연속 재계약 가능

 

10년이 지나면 임대인이 거절할 수 있음

 

 

✔️ 서면으로 증거 남기기 필수

 

재계약 통보, 협의 내용, 최종 합의 모두 서면 증거 남기기

 

문자, 이메일, 내용증명, 카톡 캡처 등

 

 

✔️ 확정일자 다시 받기

 

재계약 시 새로운 보증금이 적용되면 확정일자를 반드시 다시 받아야 보증금 보호 가능

 

 

✔️ 묵시적 갱신 주의

 

재계약 통보 없이 자동으로 계약이 연장되는 경우 (묵시적 갱신)

 

이 경우 임차인은 3개월 전 통보 후 언제든지 계약 해지 가능

 

 

2025년 최신 상가 재계약 법령 체크

 

✔️ 계약갱신요구권 10년 보장

 

기존 5년 → 2023년 개정으로 10년 연장

 

2025년 현재 모두 적용 중

 

 

✔️ 연 5% 이내 인상 제한 유지

 

전년도 보증금·월세 기준 5% 이상 인상 불가

 

단, 상가 환산보증금 초과 시 제한 적용 안 됨

 

 

✔️ 환산보증금 기준 (2025년 서울 기준)

 

보증금 + (월세 x 100) = 9억 원 이하 보호 가능

 

9억 원 초과 시, 일부 규정 제외됨

 

 

✔️ 묵시적 갱신 시 해지권 강화

 

임차인은 3개월 전에 통보하면 언제든 해지 가능

 

임대인은 통보 기간을 넘기면 해지 불가

 

 

✔️ 소액 보증금 최우선 변제금액

 

2025년 기준 서울: 보증금 6800만 원 이하 시 최우선 변제 보호

 

 

상가 재계약 시 자주 묻는 질문

 

Q1. 임대인이 직접 사용한다고 주장하면 바로 나가야 하나요?

 

임대인이 직접 사용하려는 경우는 정당한 해지 사유지만,

실제로 사용하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 청구 가능

 

 

Q2. 재계약 시 중개수수료를 내야 하나요?

 

보통 재계약 시에도 중개수수료를 지급합니다.

 

단, 직접 계약하거나 기존 중개사무소와 협의 시 면제 가능

 

 

Q3. 재계약 시 임대인이 일방적으로 계약서 작성 안 하면 어떻게 하나요?

 

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인이 협조하지 않더라도 계약은 자동 연장됩니다.

 

내용증명으로 요구 사실을 통보하면 법적 효력 발생

 

 

Q4. 재계약 후 중간에 퇴거하고 싶으면 어떻게 하나요?

 

묵시적 갱신 시 3개월 전 통보 후 언제든지 해지 가능

 

명시적 재계약 시는 기간을 지켜야 하며, 임대인 동의 시 조기 해지 가능

 

 

Q5. 환산보증금 초과 상가는 어떻게 적용되나요?

 

환산보증금이 9억 원을 초과하면 5% 인상 제한 규정은 적용되지 않지만, 계약갱신요구권은 여전히 적용됩니다.

 

 

결론

 

상가 재계약은 단순히 ‘계속 장사하겠다’는 의사만 전달하는 게 아니라,

정확한 통보 시기, 보증금 인상 한도, 계약갱신요구권 행사 시기 등을 철저히 지켜야 내 권리를 제대로 보호받을 수 있습니다.

 

2025년 현재 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 강하게 보호하고 있지만, 절차를 놓치거나 서면 증거를 남기지 않으면 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.

꼭 계약 만료일 6개월 전부터 준비하시고, 내용증명 등 법적 증거를 남기는 습관을 가지는 것이 가장 중요합니다.

 

상가 재계약, 미리 준비하면 절대 손해 보지 않습니다.